中糧集團(tuán)旗下的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營平臺大悅城地產(chǎn)(股份代碼：00207.HK)宣布了公司新的總經(jīng)理人選。

　　周政辭任了大悅城地產(chǎn)總經(jīng)理職務(wù)，但仍然出任公司董事會主席及執(zhí)行董事。

　　一位公司內(nèi)部人士告訴人民網(wǎng)記者，周政兼任大悅城地產(chǎn)總經(jīng)理職務(wù)只有一年時(shí)間，他同時(shí)擔(dān)任中糧集團(tuán)副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長、中糧地產(chǎn)董事長，全面負(fù)責(zé)中糧集團(tuán)的地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)板塊。

　　接任周政大悅城地產(chǎn)總經(jīng)理職位的是周鵬，他在過去多年間擔(dān)任朝陽大悅城總經(jīng)理，并在一年前出任了大悅城地產(chǎn)副總經(jīng)理職務(wù)。

　　另一位消息人士告訴人民網(wǎng)記者，這次正式任命之前，周鵬已經(jīng)陸續(xù)負(fù)責(zé)大悅城地產(chǎn)商業(yè)條線的運(yùn)營管理。

　　今年一季末，大悅城地產(chǎn)在香港業(yè)績會上出現(xiàn)了新面孔，周鵬即是大悅城地產(chǎn)新推出的高管成員。

　　周鵬是工程出身，但他身上并沒有較強(qiáng)的工科烙印，“我沒有把大悅城看成地產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)依托商業(yè)空間創(chuàng)造服務(wù)，所以它不是傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)，我們從拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商運(yùn)營、物業(yè)管理、資本運(yùn)作，都是用服務(wù)業(yè)的本質(zhì)重構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈。”

　　2016財(cái)年大悅城業(yè)績發(fā)布會上，這家公司一位高管透露，2017年，大悅城將采取輕重并舉的方式，在一線及二線城市核心地段，以合作的形式進(jìn)行重資產(chǎn)投資;在存量市場方面，以并購基金形式進(jìn)行低成本的收購兼并。

　　大悅城地產(chǎn)今年計(jì)劃并購2-3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，新建1-2個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目將主要位于二線城市，比如武漢、南京和青島等。

　　周鵬認(rèn)為每一個(gè)大悅城開業(yè)以后的壓力都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于建設(shè)期。項(xiàng)目在建設(shè)期利用的是開發(fā)貸款，只要工期按步推進(jìn)，資金就會到位。但是開業(yè)以后，每天都會產(chǎn)生運(yùn)營費(fèi)用、銀行利息，還要找到運(yùn)營貸款來替代開發(fā)貸款。

　　一位大悅城地產(chǎn)人士介紹，新項(xiàng)目的拓展過程里，公司以投資基金落實(shí)項(xiàng)目并購，會大大縮短至少一年的開業(yè)周期。如果完全以自有資金進(jìn)行土地投資，規(guī)劃建設(shè)期會長達(dá)3年，開業(yè)后實(shí)現(xiàn)6%-6.5%左右的投資回報(bào)率，預(yù)計(jì)也需要3年時(shí)間，整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目從買地一直都產(chǎn)生回報(bào)收益，周期會長達(dá)5-6年時(shí)間，自有資金已經(jīng)難以忍受。

　　“開業(yè)運(yùn)營以后的商業(yè)項(xiàng)目，每一個(gè)行為都會讓資產(chǎn)負(fù)債產(chǎn)生巨大的剪刀差，但這些全部取決于運(yùn)營管理質(zhì)量。很多商業(yè)項(xiàng)目建成但很難開業(yè)，從這個(gè)角度也說明商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營其實(shí)是割裂的。”周鵬說。

　　周鵬此前介紹，商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)開發(fā)，最敏感的因素仍然是土地價(jià)格。周鵬稱，建安成本上，不同企業(yè)之間每平方米至多相差2000塊，未來城市里最重要的就是盤活資產(chǎn)，進(jìn)行投資的時(shí)候，如果企業(yè)的拓展模式是從非公開市場獲取土地，比如盤活集體建設(shè)用地，這是非常有潛力的，也會是未來商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要方向。

　　他也強(qiáng)調(diào)，大悅城也在探索小股操盤，但前提是有舉重若輕的能力，也就是運(yùn)營能力，但他不認(rèn)可無股操盤，這種純粹的輕資產(chǎn)輸出管理，合作雙方很難達(dá)到信任，“資產(chǎn)是團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定器，資產(chǎn)管理如果放棄掉資產(chǎn)，也就不會有資產(chǎn)的管理和運(yùn)營。”