地產(chǎn)股連續(xù)調(diào)整 “抄底”尚早

　　26日，中國恒大發(fā)布了2017年成績單，核心業(yè)務(wù)利潤超過400億元，同比增長了九成以上。記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，截至3月26日，已有超過30家上市房企公布了年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，大型房企成績單均表現(xiàn)靚麗，但中小房企壓力較大，行業(yè)分化加劇。

　　值得注意的是，近期不少房企為擴(kuò)張新業(yè)務(wù)或?qū)で笮碌耐黄?，紛紛更名，甚至大量招兵買馬。有分析指出，房地產(chǎn)黃金時(shí)間已經(jīng)過去，集團(tuán)化發(fā)展、多條腿走路是未來趨勢。

　　廣州日報(bào)訊 昨日在香港發(fā)布業(yè)績的中國恒大，2017年銷售額超過5000億元。萬科26日晚間披露的年報(bào)顯示，該公司去年凈利潤280.5億元,增長33.4%。至此，房地產(chǎn)行業(yè)三大巨無霸年報(bào)成績單全部放榜。但對(duì)比發(fā)現(xiàn)，在巨頭公司業(yè)績靚麗的背后，不少中小房企不斷“報(bào)憂”。

　　根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，恒大2017年核心業(yè)務(wù)利潤405.1億元，同比大增94.7%，凈利潤370.5億元，同比大增110%，凈負(fù)債率下降近六成。同時(shí)，恒大2017年合約銷售額5010億元，同比增長34.2%。全年新開盤項(xiàng)目178個(gè)，在售項(xiàng)目累計(jì)656個(gè)。

　　大量在售項(xiàng)目帶來營業(yè)收入的穩(wěn)步增長，2017年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額3110.2億元，同比增47.1%。毛利率36.1%。凈利潤同比增110.3%，達(dá)到370.5億元；每股收益1.833元。目前手中持有的現(xiàn)金余額2877億元。

　　根據(jù)恒大此前發(fā)布的公告，預(yù)期2018~2020年凈利潤分別約500億元、550億元和600億元，三年合計(jì)1650億元，遠(yuǎn)超其2017年公布的三年（2017~2019年）888億元的利潤承諾。恒大總裁夏海鈞在業(yè)績會(huì)上表示，2018年的銷售目標(biāo)是5500億元，相較于2017年增長近10%。而今年前兩個(gè)月，恒大銷售金額為1125億元，完成全年目標(biāo)的20.5%。

　　數(shù)據(jù)顯示，恒大2017年業(yè)績與2008年上市前相比，各項(xiàng)數(shù)據(jù)平均增幅達(dá)數(shù)十倍。恒大董事局主席許家印在發(fā)布會(huì)上表示，恒大已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，“新恒大”已經(jīng)到來，并從“新起點(diǎn)、新戰(zhàn)略、新藍(lán)圖”三方面闡釋“新恒大”， 到2020年底，年銷售規(guī)模8000億元，成為世界百強(qiáng)企業(yè)。

　　另一家巨無霸房企——萬科26日晚間發(fā)布的年報(bào)顯示，2017年該公司銷售金額5299億元，同比增長45.3%。至此，內(nèi)地房企已經(jīng)有三家開發(fā)商去年銷售額超過5000億元，分別是萬科、恒大和碧桂園。

　　不過，房企分化也加劇，部分中小房企陷入業(yè)績滑坡的尷尬。在A股上市的中航地產(chǎn)、深深房、大龍地產(chǎn)以及沙河股份等2017年業(yè)績紛紛報(bào)憂。其中，中弘股份預(yù)虧損10億元，沙河股份預(yù)計(jì)同比降77%。

　　有開發(fā)商人士坦承，隨著行業(yè)野蠻生長時(shí)代的結(jié)束，未來行業(yè)集中度還會(huì)繼續(xù)提升，中小型房企成長空間及市場份額進(jìn)一步被擠壓。

　　招兵買馬+更名

　　房企尋求新突破

　　值得注意的是，記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，近期房企活動(dòng)頻繁，除了發(fā)布業(yè)績之外，還向外界傳遞了新的業(yè)務(wù)擴(kuò)張和突破。

　　2018年3月25日，越秀地產(chǎn)舉辦了粵港澳大灣區(qū)2018年專場招聘會(huì)。此次招聘會(huì)是越秀地產(chǎn)近年來舉行的規(guī)模最大的一次招聘活動(dòng)，現(xiàn)場共提供200余個(gè)崗位，“獵取”的人才將全部入職越秀地產(chǎn)總部及其分布在大灣區(qū)的子公司，以助力越秀地產(chǎn)繼續(xù)布局和深耕粵港澳大灣區(qū)。據(jù)悉，實(shí)際到場應(yīng)聘人員超過1200人。

　　越秀地產(chǎn)人力資源負(fù)責(zé)人透露，雖然越秀地產(chǎn)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)為住宅開發(fā)，但正在拓展新的領(lǐng)域，如養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、長租公寓以及城市更新。根據(jù)年報(bào)，目前越秀地產(chǎn)大灣區(qū)土地儲(chǔ)備面積為824萬平方米，占公司總土儲(chǔ)的51%。

　　同時(shí)，龍湖、時(shí)代等開發(fā)商近期也紛紛更名，其中，龍湖地產(chǎn)發(fā)公告建議將公司名稱變?yōu)?ldquo;龍湖集團(tuán)控股”。時(shí)代地產(chǎn)也將公司名稱更改為“時(shí)代中國控股”。“實(shí)際上，上市公司更名的背后是集團(tuán)化發(fā)展。變成集團(tuán)控股之后，可以做健康、金融、食品等其他業(yè)務(wù)，地產(chǎn)只是一塊業(yè)務(wù)而已。有利于企業(yè)的穩(wěn)定和新突破。”有開發(fā)商人士稱。

　　分析：地產(chǎn)股整體性機(jī)會(huì)尚未出現(xiàn)

　　一邊是龍頭業(yè)績不斷報(bào)喜，一邊是股價(jià)連續(xù)調(diào)整。上市房企業(yè)績和地產(chǎn)股上演背離大戲。雖然有不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從估值的角度看，房地產(chǎn)股有“抄底”的機(jī)會(huì)。但也有市場人士指出，雖然龍頭公司業(yè)績靚麗，但行業(yè)整體上依然在回歸理性的路上，在信貸收縮，放貸利率提高的背景下，地產(chǎn)股整體性機(jī)會(huì)尚未出現(xiàn)。因此，“抄底”還為時(shí)尚早。

　　截至昨日收盤，萬科A下跌2.38%，報(bào)30.33元。而從今年1月下旬以來，萬科股價(jià)連續(xù)調(diào)整，其間最大跌幅為30.85%。保利地產(chǎn)同期最大跌幅為32.12%。另外，華夏幸福、招商蛇口、金地集團(tuán)、綠地控股等同期跌幅都比較大。

　　招商證券分析師趙可表示，在大盤受挫之后，地產(chǎn)股又重新具備了低估值業(yè)績確定性高等多重優(yōu)勢。因此，該分析師認(rèn)為，全年房地產(chǎn)指數(shù)或仍有30%以上的超額收益空間，建議投資者首選周轉(zhuǎn)提速的資源型、優(yōu)選周轉(zhuǎn)型藍(lán)籌、關(guān)注高杠桿彈性品種、部分低估值小票可再平衡配置。

　　不過，中信證券分析師陳聰認(rèn)為，市場對(duì)于3月銷售同比增速不快的預(yù)期仍需時(shí)間消化，且資金成本上升對(duì)于企業(yè)盈利能力的影響也客觀存在，因此，雖然房地產(chǎn)板塊的結(jié)構(gòu)行情可以期待，但預(yù)期重構(gòu)還需時(shí)日。

　　一位基金人士也對(duì)廣州日報(bào)全媒體記者表示，地產(chǎn)板塊目前的利好因素，主要是龍頭公司業(yè)績靚麗，但這種利好在今年年初的大漲行情中已經(jīng)體現(xiàn)，“未來真正的利好是限購限貸帶來的改變，但從現(xiàn)在來看，難以兌現(xiàn)。加上銀行信貸成本提升，房企整體的資金壓力并不小。”該基金人士稱。此外，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合計(jì)資金來源為2.4萬億元，同比上升4.8%，其中國內(nèi)貸款和按揭貸款分別同比增長0.3%和下降4.3%。