隨著限購(gòu)、限價(jià)政策不斷疊加，一二線城市房?jī)r(jià)較快上漲勢(shì)頭得以遏制，高端項(xiàng)目供給受限，同時(shí)市場(chǎng)客戶結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步向“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)靠攏，首次置業(yè)、首次改善居住客戶比重提升，投資客比例減少且理性回歸，盲目購(gòu)房的行為大為減少。站在長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制全面落實(shí)的關(guān)口上，與重塑的供求關(guān)系同步，一二線城市樓市的客戶特征也迎來(lái)“新常態(tài)”。克爾瑞研究中心以4個(gè)一線城市與10個(gè)典型二線城市作為樣本，對(duì)2017年購(gòu)房人群個(gè)體特征和購(gòu)房偏好進(jìn)行了多角度的研究發(fā)現(xiàn)，北京、廣州樓市的投資型需求占比相對(duì)較高，上海的首次改善型和再次改善型需求相對(duì)旺盛；而一線城市樓市首次置業(yè)客戶占比較少，主要源于一線城市購(gòu)房成本相對(duì)較高，對(duì)首次置業(yè)的人群來(lái)說(shuō)購(gòu)房難度較大。

典型一二線城市購(gòu)房客戶購(gòu)房戶型偏好占比（單位：%） 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

　　投資需求一線城市高于二線城市

　　克爾瑞研究中心近期對(duì)4個(gè)一線城市北京、上海、廣州、深圳以及10個(gè)典型二線城市重慶、成都、武漢、天津、杭州、南京、鄭州、長(zhǎng)沙、西安、沈陽(yáng)的購(gòu)房群體進(jìn)行了調(diào)查。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，從本市客戶到該市項(xiàng)目看房的情況來(lái)看，總體上這14個(gè)城市的購(gòu)房到訪者主要是本市客戶，其中沈陽(yáng)的本市客戶占比最多，達(dá)到93.06%；廣州的本市客戶僅占81.53%，相比2016年，這一數(shù)據(jù)下降較為明顯；深圳的情況也有所類似。

　　克爾瑞研究中心研究員馬千里表示，2017年由于異地購(gòu)房投資的難度加大，外出看房的客戶比例總體下降，除北京外，其余城市的外來(lái)看房者所占比例較2016年均小幅下降，但一線城市購(gòu)房溢出的比例依舊高于其他城市?？蛻舻酵獾乜捶空急茸罡叩某鞘袨樯钲?，2016年和2017年分別有66.77%和36.38%，盡管2017年該比例驟減，但相比于其他城市仍比較活躍；而北京2017年外溢客戶占比反而比2016年高；4個(gè)一線城市客戶外溢程度排序?yàn)椋荷钲?、上海、北京、廣州。

　　一線城市客戶不僅在外地置業(yè)投資動(dòng)作積極，在本地也有較多出于投資需求的置業(yè)行為?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，投資型需求在一線城市的占比明顯高于二線城市，一線城市樓市前景看好的動(dòng)力充足，在嚴(yán)格調(diào)控的情況下，一線城市樓市純投資需求平均占比仍高達(dá)23%，高出二線城市樓市純投資需求的平均占比8個(gè)百分點(diǎn)。其中深圳市場(chǎng)投資型需求的占比在14個(gè)城市中最高，與此相對(duì)的是深圳純自住型需求占比僅有42%，不足一半，純粹投資的占比高達(dá)34%，自住兼投資的需求為25%。

　　克爾瑞調(diào)查顯示，深圳樓市投資型需求較容易發(fā)酵的原因主要有兩個(gè)方面：一方面是深圳樓市未來(lái)持續(xù)看好；另一方面是深圳目前對(duì)商 住公寓的限制并不太嚴(yán)格，此類投資屬性較強(qiáng)的產(chǎn)品未被限購(gòu)，吸引較多投資客。其他3個(gè)一線城市中，北京、廣州的投資型需求占比較多，而上海的首次改善型和再次改善型需求相對(duì)旺盛。

　　一線城市首次置業(yè)客戶比例偏少

　　從克爾瑞提供的典型一二線城市不同購(gòu)房用途占比中看到，四大一線城市的首次置業(yè)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于二線城市，北上廣深的首次置業(yè)占比分別為14%、17%、19%、20%。而二線城市首次置業(yè)占比最高的城市為武漢，達(dá)34%，其次是長(zhǎng)沙為33%，再次是西安為30%，二線城市首次置業(yè)最低的城市是成都為22%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一線城市作為最受關(guān)注的城市，吸引了不少外地買家購(gòu)房，而其中不少為投資需求的客戶。而二線城市的本地客戶較多，剛需的首次置業(yè)比例自然比較高?？傮w來(lái)看，一線城市樓市首次置業(yè)占比較少，主要源于一線城市購(gòu)房成本相對(duì)較高，對(duì)首次置業(yè)的人群來(lái)說(shuō)購(gòu)房難度較大。

　　上海更“豪宅”深圳更“剛需”

　　克爾瑞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，同為一線城市的上海和深圳，客戶在購(gòu)房行為上體現(xiàn)出了截然不同的偏好取向，上?？蛻粼谫?gòu)房這件事上明顯表現(xiàn)得更加“大方”——從購(gòu)房面積、房型和總價(jià)上的分布都顯得更加平均，而深圳客戶對(duì)于小戶型、小面積的典型剛需房需求占比非常大。以總價(jià)指標(biāo)為例，低總價(jià)的剛需方面：深圳樓市半數(shù)客戶聚集在總價(jià)300萬(wàn)元以下的區(qū)間，上海只有23%的客戶偏好300萬(wàn)元以下的住宅；而超千萬(wàn)元的豪宅方面，上海和深圳客戶占比分別為31%和6%，差距巨大。這顯示出，上海樓市客戶更“豪宅”，深圳樓市客戶更“剛需”。