去年3月，廣州接連出臺(tái)的“3·17”和“3·30”兩大新政，從購(gòu)房資格、認(rèn)房認(rèn)貸、二套房政策、首付門(mén)檻等多個(gè)方面對(duì)樓市進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控。兩大政策出臺(tái)后，廣州樓市開(kāi)始逐步降溫，在其后的幾個(gè)月中，一手住宅成交量逐漸回歸平穩(wěn)，成交均價(jià)也出現(xiàn)了連續(xù)多個(gè)月下跌的狀態(tài)。

　　如今，兩大新政出臺(tái)即將滿一年，在從嚴(yán)調(diào)控持續(xù)不放松的大背景下，市場(chǎng)成交回歸平靜的同時(shí)，一手住宅庫(kù)存量和去化周期正在上升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年2月廣州一手住宅庫(kù)存量共計(jì)787.28萬(wàn)平方米，套數(shù)為62070套，去化周期達(dá)到10個(gè)月。

　　庫(kù)存和去化周期都在上升

　　從克而瑞對(duì)去年3月至今年2月的一手住宅供求比統(tǒng)計(jì)來(lái)看，供過(guò)于求的月份只出現(xiàn)在2017年的4月、8月、9月和12月，其余月份都是供不應(yīng)求的局面。從住宅供銷(xiāo)總體情況來(lái)看，過(guò)去12個(gè)月，廣州一手住宅供應(yīng)849萬(wàn)平方米，成交943.67萬(wàn)平方米，供應(yīng)缺口94.67萬(wàn)平方米。2017年雖然延續(xù)了2016年時(shí)供不應(yīng)求的狀況，但全年的供需關(guān)系仍是有所改善的。

　　網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的歷史數(shù)據(jù)顯示，2017年3月，廣州一手住宅銷(xiāo)量高達(dá)16012套，受高成交量的影響，一手住宅庫(kù)存也減少至52569套，成為近年來(lái)的最低值。彼時(shí)，一手住宅的去化周期只有5.4個(gè)月。隨后調(diào)控政策出臺(tái)，廣州一手住宅成交有所放慢，但一手住宅庫(kù)存量并沒(méi)有出現(xiàn)猛漲。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在去年3月兩大調(diào)控政策出臺(tái)后的5個(gè)月里，一手住宅庫(kù)存量大致維持在5.2萬(wàn)至5.62萬(wàn)套之間。到了9月，一手住宅庫(kù)存突破6萬(wàn)套，盡管10月庫(kù)存有小幅回落，但從去年11月開(kāi)始至今，庫(kù)存量則保持在60000套以上，截至今年2月，廣州一手住宅庫(kù)存量為62070套，總面積為787.28萬(wàn)平方米。

　　與庫(kù)存套數(shù)有上有下相比，一手住宅去化周期經(jīng)歷了連續(xù)攀升的過(guò)程。截至今年2月，廣州全市一手住宅去化周期為10個(gè)月，比去年3月延長(zhǎng)了4.6個(gè)月?？硕鸱治稣J(rèn)為，去化周期的不斷變長(zhǎng)，是由于調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)酵，一手住宅成交不斷受到限制而造成的。不過(guò)，目前10個(gè)月的去化周期，已經(jīng)和12個(gè)月的安全庫(kù)存標(biāo)準(zhǔn)非常接近。

　　海珠去化周期創(chuàng)新高，增城黃埔仍“不夠賣(mài)”

　　盡管全市范圍內(nèi)的去化周期為10個(gè)月，但在廣州，各城區(qū)的庫(kù)存情況并不相同。

　　從庫(kù)存上看，截至今年2月，一手住宅存量最高的城區(qū)是花都，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，花都區(qū)庫(kù)存總量為151.99萬(wàn)平方米，庫(kù)存套數(shù)為11850套，克而瑞分析認(rèn)為，由于9號(hào)線的開(kāi)通，不少在花都區(qū)有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商也積極推貨，但成交減少的前提下，庫(kù)存量自然上升。

　　南沙也有同樣的情況，近年來(lái)南沙宅地供應(yīng)較多，這使得庫(kù)存量達(dá)到110.59萬(wàn)平方米，共計(jì)8883套。增城和黃埔的庫(kù)存量也相對(duì)偏高，其中增城庫(kù)存為108.14萬(wàn)平方米，共計(jì)9040套，黃埔則有7138套。不過(guò)在中心城區(qū)（不含黃埔），庫(kù)存量則整體偏低。其中庫(kù)存面積最多的天河有74.33萬(wàn)平方米，共5783套，庫(kù)存套數(shù)最多的荔灣共有5986套，而最少的越秀只有509套。

　　克而瑞分析認(rèn)為，高庫(kù)存意味著市場(chǎng)供大于求，理論上能一定程度壓制房?jī)r(jià)上漲，進(jìn)而影響開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。在調(diào)控力度不減的情況下，以?xún)r(jià)換量已經(jīng)成為樓市的大勢(shì)所趨。不過(guò)由于受限價(jià)、限簽以及網(wǎng)簽滯后性的影響，廣州一手住宅整體庫(kù)存量略有虛高。

　　去化周期則呈現(xiàn)另一番局面。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至今年2月，海珠區(qū)一手住宅去化周期為32.6個(gè)月，排名首位，而隨后的越秀和荔灣分別為32個(gè)月和28.9個(gè)月，這三個(gè)城區(qū)的去化周期都創(chuàng)下近一年來(lái)的新高，此外，天河、白云也都在20個(gè)月以上。中心城區(qū)的庫(kù)存量整體偏低，但由于成交量也處于較低水平，因此去化周期較長(zhǎng)。

　　在其他區(qū)域，盡管庫(kù)存量較大，但成交量也較高，因此去化周期相對(duì)較短。其中北部的花都去化周期為15.3個(gè)月，從化為8.3個(gè)月。南部的番禺和花都分別為11.6個(gè)月和9.4個(gè)月。但在東部，增城和黃埔的去化周期都在7個(gè)月以下，其中增城的一手住宅只夠賣(mài)4.6個(gè)月，繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，但即便如此，增城的去化周期也已是近一年來(lái)較長(zhǎng)的水平。

　　3月供應(yīng)量開(kāi)始上升

　　今年2月去化周期站上10個(gè)月，主要還是受到春節(jié)的影響。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年2月一手住宅成交總量為3198套，系近5年來(lái)的最低值，與此同時(shí)，房企也選擇在春節(jié)期間放假休養(yǎng)生息，因此供應(yīng)也相對(duì)偏少，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月供應(yīng)套數(shù)只有2481套，這也是近一年來(lái)的最低值。

　　隨著春節(jié)成交低潮期的結(jié)束，克而瑞預(yù)計(jì)，3月份開(kāi)發(fā)商供應(yīng)節(jié)奏將加快，預(yù)計(jì)成交將會(huì)回升，去化周期或有所回落。

　　事實(shí)上，進(jìn)入3月后住宅供應(yīng)確實(shí)呈現(xiàn)出回升的局面，根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，上周（3月5日至11日）廣州普通住宅供應(yīng)620套，供應(yīng)面積為7.77萬(wàn)平方米，環(huán)比增加了65%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周有9個(gè)商品房項(xiàng)目進(jìn)行了推新，分別為招商雍景灣、招商雍華府、龍湖首開(kāi)·天宸原著、碧桂園璽悅、南沙星河山海灣、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、金茂廣場(chǎng)、保利魚(yú)珠港和越秀星匯云城。

　　其中憑借招商雍景灣等樓盤(pán)的貢獻(xiàn)，使得黃埔上周住宅新增面積達(dá)3.44萬(wàn)平方米，占全市供應(yīng)量的39%，排在首位，新增套數(shù)也有205套。另外一個(gè)供應(yīng)大區(qū)為天河，共計(jì)新增260套住宅，總面積為3.34萬(wàn)平方米，占全市供應(yīng)量的38%。